Дорлинг Киндерсли / Ветта / Getty Images
Домовладельцы и даже некоторые подрядчики выполняют большое количество работ по благоустройству и ремонту домов без необходимости получения законных разрешений на строительство и обязательных проверок, которые сопровождают их. Причин для обхода этих правил много, часто потому, что домовладелец или подрядчик пытается уклониться от расходов на разрешение или потому, что они опасаются, что налоги увеличатся, если улучшения будут официально внесены в каталог. В действительности, большинство (не все) опасений, связанных с процессом получения разрешений, являются беспочвенными, и вероятность серьезных проблем достаточно велика, если вы не подадите заявление на получение соответствующих разрешений и не проинспектировали свою работу. Вот двенадцать реалий процесса разрешения на строительство, которые многие люди не осознают.
Вам не нужно разрешение вообще
Большая нервозность возникает из-за того, что домовладельцы думают, что любой ремонт или улучшение, которое они делают по дому, будет тщательно проверяться гребнем с мелкими зубами инспектором, который намерен поймать каждый крошечный недостаток. На самом деле, есть много ремонтов и улучшений, которые можно сделать без разрешения. Правила для этого широко варьируются от сообщества к сообществу, и тот же проект, который требует разрешения на строительство и плановых проверок в одном регионе, может не требовать другого в другой юрисдикции. Но, вообще говоря, вам разрешено заменять большинство существующих элементов вашего дома без разрешения, в то время как все, что изменяет структуру вашего дома или представляет собой улучшение недвижимости, потребует разрешения. Например, вы можете заменить сломанный настенный выключатель или изношенный кран, но добавление колоды или комнаты требует разрешения. В вашем сообществе могут быть онлайн-ресурсы, объясняющие, какие виды работ требуют разрешений и проверок, или вы можете позвонить в отдел разрешений и попросить поговорить с инспектором.
Вы можете поговорить с офисом разрешений анонимно
Некоторые люди боятся, что в тот момент, когда вы звоните в местную строительную инспекцию и разрешаете офис, вас сразу же отмечают для проверки. Это просто не правда. Отдел выдачи разрешений существует для обеспечения того, чтобы обустройство дома проводилось безопасно и не представляло риска для жителей, а инспекторы, как правило, рады ответить на вопросы. Если в настоящее время нет доступного инспектора, вам перезвонят и ответят на все ваши вопросы, например: «Нужен ли пароизоляция за стенами моего плиточного душа?» или "Как высоко может быть мой гараж?"
Стоимость разрешения варьируется
Вы можете быть удивлены, узнав, что нет установленной платы за разрешение на строительство, но стоимость этого разрешения варьируется в зависимости от предполагаемой стоимости и сложности проекта. Например, для строительства забора может потребоваться разрешение на 55 долларов, а для строительства большого нового дома может потребоваться разрешение на строительство на 2000 долларов. В национальном масштабе среднее разрешение на строительство в 2018 году обойдется в 1043 долл. США, а типичный диапазон - от 400 до 1700 долл. США. Но эти средние затраты представляют много разрешений для нового строительства целых домов, и есть много проектов, для которых разрешения на строительство стоят 100 долларов или меньше. Довольно часто затраты на разрешение основываются на процентах от ожидаемой стоимости проекта. Если вы работаете с подрядчиком, стоимость разрешения обычно включается в полученную вами ставку.
Разрешения владельца / строителя могут быть проблематичными
Некоторые домовладельцы обеспокоены тем, что городские инспекционные органы не позволят им выполнять свою собственную работу, а будут выдавать разрешения только профессиональным подрядчикам. Это еще один миф, поскольку инспекционные органы обычно выдают домовладельцам разрешения на выполнение всех видов работ самостоятельно - вплоть до выполнения функций генерального подрядчика при строительстве целого дома. Для такого рода проектов ваше сообщество может выдать специальное «разрешение владельца / застройщика», которое позволяет вам занимать дом в течение определенного периода (обычно около одного года), одновременно выполняя субподрядные индивидуальные задачи для работы. Как владелец / строитель, вы действуете как собственный генеральный подрядчик, а не нанимаете одного. Это позволяет вам сэкономить на этой болезненной комиссии от 25 до 25 процентов, взимаемой GC, но вы также несете бремя потенциальных обязательств, многие из которых могут быть серьезными. Найм лицензированного, застрахованного, связанного подрядчиком лучше защитит вас от этих обязательств.
Ослабление может убить ваше разрешение и ваш проект
Везде, где через вашу собственность проходит линия электропередачи, канализационная магистраль, тротуар или другой общий и непрерывный путь обслуживания, у вас, вероятно, есть сервитут - юридическое ограничение, которое не позволяет вам вносить изменения, которые затрагивают или ограничивают эти линии или другие функции. Например, есть случаи, когда часть вашей собственности может быть зарезервирована для потенциального будущего пути. Вы не сможете застраховать какую-либо часть своей собственности, если есть запись о сервитуте.
Чтобы узнать о любых действующих послаблениях, проверьте платформу вашей собственности, доступную онлайн на сайте вашего окружного оценщика или в его офисах. Как правило, вам никогда не разрешается опираться на сервитуты, если они не являются незначительными дополнениями, такими как заборы.
Имущественные неудачи имеют решающее значение
Отказы - это обязательные буферы между границами собственности и постоянными структурами, которые помогают поддерживать чувство открытости в сообществах, а также обеспечивают запас прочности в случае пожаров. Например, если вы расширяете сторону своего дома, вам нужно будет знать о необходимых расстояниях для отступления вашего местного строительного кодекса. Скорее всего, будут также правила обратного действия для расширения собственности на переднюю и заднюю часть дома. Обычно это включает в себя поддержание минимального расстояния между краем структур и границами исследуемого свойства. Структурные дома, гаражи, сараи и палубы могут быть предметом этих правил. Опять же, ваш местный офис инспекции зданий может сообщить вам, какие правила действуют в обратном порядке.
Возможны отклонения
Несмотря на то, что от сервитутов редко отказываются, нарушения в целях ограничения и некоторые другие требования к зонированию иногда допускаются в рамках юридического процесса подачи заявки и получения отклонения. Дисперсия является официально утвержденным исключением из постановлений о зонировании. Чаще всего отклонения запрашиваются, когда домовладелец желает построить на своем участке более крупный дом, чем разрешено постановлениями о зонировании. При запросе отклонения домовладельцу может быть разрешено построить этот более крупный дом или завершить добавление в комнату, которое нарушает правила регресса. Отдел выдачи разрешений может консультироваться с соседями, когда запрашивается отклонение, и их одобрение может быть ключом к получению отклонения.
Планы строительства склада не могут быть одобрены
Вы можете подумать, что любой план дома или план, опубликованный или созданный архитектором, или любой опубликованный план здания сарая или гаража, автоматически достаточен для получения разрешения. Планы по строительству складов имеются в Интернете. Домовладельцы, вместо того чтобы тратить 1500 долларов по индивидуальным чертежам архитектора, могут купить готовые планы всего за 500-600 долларов для дома с двумя спальнями и двумя банями с гаражом.
Но ваш местный офис разрешения на строительство может не одобрить эти планы. Несмотря на то, что интернет-планы могли быть составлены архитектором, в вашем офисе может потребоваться, чтобы планы создавались архитектором, имеющим лицензию в вашем штате.
CCRs могут добавить ограничения
Другими потенциальными препятствиями при получении разрешения являются условия, условия и ограничения (CCR), которые часто встречаются в запланированных сообществах, подразделениях или запланированных объектах (PUD). CCRs действуют как тип «постановления о теневом зонировании» - координации внутри таинств. Эти ограничения дополняют ваши муниципальные постановления, и вам нужно будет их соблюдать, чтобы не нарушать договорное соглашение с местной ассоциацией.
Проверки обязательны
Проверка является неотъемлемой частью общего процесса получения разрешения, и ни при каких обстоятельствах вы или ваш подрядчик не должны игнорировать этот шаг. В некоторых проектах будет даже две инспекции - одна на стадии «черновой обработки» и одна финальная проверка. Это не то, чего стоит бояться, поскольку инспектор находится там только для того, чтобы убедиться, что работа была выполнена безопасно. Это часто очень короткий, небрежный визит. Когда инспектор уже знаком с работой подрядчика, инспекция иногда является чем-то большим, чем просто взгляд на машину. Инспекторы могут быть немного более усердными в отношении проверки, если работа была выполнена домовладельцем, но это все еще очень рутинный процесс.
Провал инспекции не является катастрофой
Основная причина, по которой некоторые домовладельцы не обращаются за разрешениями на строительство, заключается в том, что они боятся провалить проверку. Но это не страшно. У вас будет любая возможность исправить любые помеченные проблемы. Инспектор вернется для второй проверки (или даже третьей или четвертой, если необходимо) и отзовет (или «закроет») разрешение, как только работа будет выполнена к его или ее удовлетворению.
Игнорирование процесса разрешения серьезно
Может быть очень заманчиво игнорировать процесс выдачи разрешений и скрывать работу, которую вы выполняете, особенно если она находится в доме, где вы можете работать, и никто его не видит. И хотя вы можете обойтись этим, в равной степени вероятно, что такие короткие пути обойдутся вам дорого. Если выяснится, что вы выполнили работу без необходимого разрешения, вы можете быть вынуждены подать заявление на получение разрешения после факта, при значительно увеличенной стоимости. И вам может даже понадобиться вырвать стены или потолки, чтобы можно было проверить работу. Если вы допустили какие-либо ошибки, вы будете вынуждены снести всю работу и начать все сначала.
Страхование вашего домовладельца также может быть затронуто. Например, в случае наводнения или пожара из-за плохой сантехники или электромонтажных работ в вашем страховом полисе есть основания для отказа в покрытии, если работа была выполнена вне разрешения.
